87d358907c695efe Родственный обмен квартирами - На Вахте РФ

На Вахте РФ

Работа вахтой от прямых работодателей без посредников. Доступны свежие вакансии для разных профессий и регионов.

Родственный обмен квартирами

Родственный обмен квартирами
 

Опубликовано: 23 августа, 2020

Содержание

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

  • консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
  • двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
  • возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов. Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником. Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Особенности мены

Многих интересует, чем отличает договор мены от соглашения о купле-продаже. Прежде всего тем, что в первой сделке речь о деньгах не идет вообще.

С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.

В то же время человек не сможет претендовать на налоговый имущественный вычет, который полагается при купле-продаже недвижимости.

Следует также отметить, что употребление слова «обмен» в юридическом смысле не является верным. Его часто использовали раньше, когда речь шла о муниципальном жилье без приватизации.

Так, при советской власти люди порой обменивались жилыми помещениями, в которые они заселялись по договору социального найма или по выданному ордеру.

Другой термин – «мена» — применяется к приватизированным квартирам, то есть когда у владельцев имеется свидетельство о собственности.

Уже больше десяти лет действует правило, согласно которому менять приватизированное жилье на муниципальное – запрещено, поскольку второе в юридическом смысле не принадлежит человеку, а только предоставляется в пользование.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

  • объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
  • нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
  • на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
  • допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.
В статье 73 ЖК РФ указан ряд оснований, при которых получить согласие на обмен неприватизированными квартирами невозможно. Например, отказ наймодателя будет законным, если объект непригоден для проживания, либо к нанимателям предъявлен иск о принудительном выселении с расторжением договора.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

  • согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
  • подготовить два договора купли-продажи;
  • обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
  • получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.
Внимание! Если покупателем является ребенок, его интересы должен представлять законный представитель (например, родитель). Для приобретения жилья на ребенка не нужно получать согласие органа опеки, тогда как для отчуждения недвижимости это обязательное условие.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

  1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
    Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
  2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
    В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
  3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

  • стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
  • описание состояния жилых помещений;
  • механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт. Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег. Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении договора купли-продажи жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость. То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей. Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
  • письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
  • выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
  • технический паспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму

В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

  1. Можно приватизировать квартиру, арендуемую у государства, и оформить обмен через куплю-продажу или дарение жилых помещений.
  2. В неприватизированную квартиру можно прописать совершеннолетнего члена семьи, сняв его с регистрационного учета в приватизированном жилье. Зарегистрировать его в квартире, арендуемой у государства, можно только если позволяют на то размеры жилплощади. После его регистрации нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новый зарегистрированный жилец должен заключить с администрацией новый договор социального найма. А непосредственно смену владельца приватизированной квартиры можно осуществить путем оформления договора дарения.

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование договора, отражающее предмет сделки;
  • Информация о сторонах сделки;
  • Права и обязанности сторон при совершении сделки;
  • Ответственность за несоблюдение условий договора;
  • Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
  • Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
  • Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Договор мены между родственниками не подлежит обязательной государственной регистрации. Стороны сделки обращаются в Росреестр только за регистрацией перехода права собственности на имущество.

Кроме того, сообщать о сделке приходится и в налоговые органы. Обмен квартирами облагается налогами.

Какие документы нужны для обмена?

Кроме составления самого договора мены, сторонам на всех этапах совершения сделки требуется собрать внушительный пакет сопутствующих сделке документов.

В частности, у сторон на руках должны быть:

  • Заявление от каждой из сторон сделки с указанием ссылки на договор мены;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Заключенный договор мены за подписью обеих сторон;
  • Документы на имущество, удостоверяющее его принадлежность к тому или иному субъекту: свидетельства о праве на наследство, бумаги, подтверждающие приватизацию;
  • Кадастровый паспорт квартир;
  • Квитанции об оплате государственной пошлины в количестве двух штук от каждой из сторон сделки;
  • Выписки из реестра недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения;
  • Разрешительные документы на сделку от третьих лиц, которые имею право голоса.

Когда передается имущество, принадлежащее обоим супругам, требуется оформление согласия одного из них на совершение сделки, стороной которой выступает второй из них.

Когда в сделке фигурируют несовершеннолетние субъекты, требуется получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Это необходимо для того, чтобы опека проконтролировала отсутствие нарушений прав несовершеннолетних граждан.

Как оформить родственный обмен в 2019 году?

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

  • Проведение оценки стоимости жилья. Для этого может потребоваться помощь независимого оценщика. Оценить необходимо как имущество, отчуждаемое по договору, так и ту квартиру, собственником которой Вы становитесь. Это необходимо для того, чтобы обосновать применение компенсационных выплат в случае несоответствия стоимости обмениваемого имущества.
  • Подготовка квартиры к продаже. Для этого владельцу требуется расплатиться со всеми имеющимися долгами, снять обременение с жилья.
  • Обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта.
  • Заключить договор мены между сторонами по всем правилам гражданского права.
  • Осуществить передачу жилья на основании акта приема-передачи.
  • Оформить государственную регистрацию через Росреестр. Для этого требуется подать туда заявления, копи договора и иные необходимые документы.
  • Оформить паспорт БТИ на новое жилье.
  • Обратиться в налоговую с необходимым пакетом документов.
  • Изменить записи в управляющей компании и ТСЖ, сменить расчетно-кассовые счета.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения. То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно. Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Нужно ли платить налог при заключении договора дарения?

В случае заключения договора дарения налог платить не нужно, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

«Между родственниками налог при дарении не платится. Не все родственники освобождаются, а только близкие. По Семейному кодексу круг таких родственников исчерпывающий. Все остальные лица, получившие в дар квартиру или дом, обязаны заплатить налог», — говорит Лопушанский.

Согласно ст. 3 Семейного кодекса РФ, членами семьи и близкими родственниками являются супруги, родители, дети (как родные, так и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры. Все сделки дарения между ними не облагаются налогом на прибыль. А вот дарение между, например, тетей и племянником, двоюродными братьями и сестрами, а также другими лицами не признается необлагаемой налогом сделкой. Таким родственникам придется заплатить НДФЛ.

Риски

При родственном обмене риски заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.

Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.

При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.

Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:

  • добросовестность партнеров;
  • одновременность продажи и покупки квартир;
  • отсутствие квартир, купленных по ипотеке или с использованием материнского капитала;
  • отсутствие несовершеннолетних собственников
  • отсутствие недееспособных собственников, а также собственников-алкоголиков и наркоманов.

Расторжение сделки

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

  • желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
  • инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

  • нарушение условий сделки одной из сторон;
  • значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
  • заключение соглашения произошло под давлением;
  • наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Может ли такая сделка быть признана ничтожной?

Да, может. Несмотря на то, что дарение является одним из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками, сделку могут признать ничтожной (притворной), если выяснится, что под видом дарения ее участники совершили обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.

«Договор дарения с целью обмена квартирами допускается при оформлении двух отдельных сделок. Единственным основанием признания такой сделки ничтожной может быть, если два договора дарения будут прикрывать другую сделку, но это сложно доказать. В суде предстоит доказать такой умысел. Если никаких объективных данных нет, то добыть их в судебном порядке не представляется возможным. Это воля сторон заключать такие сделки. В самом договоре не будет слов об обмене. По закону одна сторона вправе другой стороне подарить квартиру. Вместе с тем другая сторона также вправе сделать подарок. Другими словами, один человек дарит на день рождения родственнику одну квартиру, а второй в свою очередь дарит свой подарок. Нельзя признать такой подход меной, это будет именно дарением», — говорит адвокат Константин Лопушанский.

Заключая такую сделку, следует учитывать то, что такой обмен не предусматривает никаких доплат, их просто нельзя прописать в договоре дарения. Подписав договор дарения стороны только меняются жилыми площадями.

Вопрос-ответ

«Ничтожной сделка не будет признана, если такой обмен делают родственники между собой. Признать такой факт можно только в судебном порядке по общим правилам признания сделок ничтожными», — говорит юрист по делам наследства адвокатской коллегии «Князев и партнеры» Мария Рулькова.

Согласно ст. 572 ГК РФ, в случае передачи денег, права либо встречного обязательства договор не будет признан дарением, он будет считаться притворным, и к нему применяться правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, а именно правила купли-продажи недвижимости.

«Дарение — это дарение, а обмен — это совершенно другое. В данном случае речь идет о договоре обмена или купли-продажи, который на самом деле прикрывается дарением. Что мешает заключить договор обмена? Условия договора, конечно же, будут другие. В случае с договором обмена человек получает другой объект недвижимости, а при дарении подразумевается, что взамен человек ничего не получает. Даритель не может ничего брать от одаряемого. Если суд установит, что была, к примеру, доплата, то обе сделки однозначно будут признаны ничтожными», — говорит адвокат Адвокатской палаты города Москвы Оксана Баркова.

Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления. Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений. Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

Частные случаи родственного обмена квартирами

Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?

Приватизированные квартиры – это квартиры, право собственности на которые зарегистрировано за их владельцами через процедуру приватизации жилья.

Очевидно, что в этом случае особых трудностей в оформлении сделки быть не может. Это, так сказать, идеальные условия обмена, когда обе квартиры принадлежат на правах собственности своим владельцам.

В этом случае для обмена требуется лишь заключить договор мены, подписать его сторонами сделки и обратиться в отделение регистрационной палаты или МФЦ для перерегистрации прав на новое жилье.

Аналогичным образом происходит и обмен квартирами между гражданами, которые получили их не через процедуру приватизации, а по наследству, при покупке или иным законным образом.

Если одна из квартир приватизирована, а вторая нет, лучше всего осуществить сначала процедуру приватизации. Для этого требуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

Как обменять жилье социального найма?

Продавать те квартиры, которые принадлежат государству, а не частному лицу, но которыми последние пользуются по договору социального найма, нельзя. Но обменивать их закон вполне разрешает.

Граждане, владеющие государственным жильем на основании договора социального найма, имеют право обменивать свое жилье на такое же, даже в других регионах страны.

Для оформления сделки требуется:

  • Заключить договор мены;
  • Подать заявление в муниципалитет с приложением копии договора обмена;
  • Получить в течение 10 дней ордер из муниципалитета, удостоверяющий право обмена, и зарегистрировать проживание.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмена долями квартир между родственниками не имеет каких-либо особенностей в сравнении между обменами целыми квартирами. Но для обмена долями необходимо наличие выделенной доли.

Если такая доля не выделена, то обменять ее не представляется возможным даже через судебные инстанции. Именно поэтому для успешного обмена долями лучше заранее выделить свои доли.

Если стороны сделки, имеют доли и соответственно проживают в различных квартирах, в которых кроме них живут и другие собственники долей жилого помещения, провернуть сделку обмена будет непросто.

При проживании сторон сделки в разных квартирах, для договора мены требуется получение согласия собственников оставшихся долей квартир.

Если иные собственники долей квартир будут не согласны на подобный обмен, вопрос будет решаться через суд.

Обмен имущество разрешен действующим гражданским законодательством на основании договора мены. Сделка может быть осуществлена как между чужими людьми, так и между близкими родственниками.

Особых привилегий по оформлению родственного обмена квартирами не предусмотрено. Сделка подлежит государственной регистрации и налогообложению на общих основаниях.

Нюансы в оформлении возникают только при родственном обмене жилья социального найма или долей недвижимости.

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами. Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей. Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.

Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат. Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.

Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.

Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.

При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Выводы

Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.

  1. Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
  2. Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
  3. При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
  4. Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.

Подведем итоги

Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.

Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.

При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.

Источники

  • https://zakonportal.ru/imushhestvo/rodstvennyj-obmen-kvartiry-na-kvartiru
  • https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/rodstvennyj-obmen-kvartirami
  • https://ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html
  • https://PravoVedus.ru/practical-law/housing/rodstvennyiy-obmen-kvartirami/
  • https://legalpeak.ru/obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami/
  • https://ros-nasledstvo.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/
  • https://vsenaslednikam.ru/kak-rodstvennikam-sovershit-obmen-kvartirnymi-dolyami-varianty-nalogooblozhenie-v-2020-godu.html
  • https://aif.ru/realty/price/mogut_li_rodstvenniki_obmenyatsya_kvartirami_cherez_dogovory_dareniya
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/mezhdu-rodstvennikami-2.html
  • https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami
  • https://pravo.moe/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

[свернуть]

Рекомендуем:

 
 
 

Нет комментариев

 
 
 
 
 
 

Последние публикации

 
 
 
 
 

Вакансии Север

 
 

Подпишитесь на нашу рассылку

 
 
Яндекс.Метрика