О налоговых вычетах

 

Приобретая жилье или иную недвижимость, покупатель не только не платит НДФЛ, но и может возвратить часть затраченных на это средств. При этом, получить возврат части НДФЛ можно не только на один имущественный объект.

Лица, имеющие официальный заработок, могут рассчитывать на получение имущественного налогового вычета в размере тринадцати процентов. Однако, для этого необходимо соблюдение ряда условий.

Во-первых, возвратить можно только то, что было уплачено. То есть получать вычеты вправе лица, с доходов которых проводились отчисления в бюджет. Безработные, предприниматели, а также вышедшие больше, чем три года назад на пенсию граждане, этим правом не обладают.

Во-вторых, за какие бы деньги не была куплена квартира, возврат можно получить на сумму, не превышающую двух миллионов рублей. При этом, не имеет значения, произведена ли оплата наличными или заемными средствами (ипотека). Однако, при осуществлении оплаты с помощью сертификатов, средств материнского капитала, возврат не производится.

Фактически, максимальная сумма вычета составит двести шестьдесят тысяч рублей (13% от 2 млн. руб.). При этом, возвращаться она будет не одномоментно, а в том объеме, в котором в текущем году был уплачен НДФЛ. Если представить, что сумма к возврату у покупателя была сто тысяч, а отчисления составили только пятьдесят, то оставшаяся часть перейдет на следующий год.

Ранее воспользоваться данным правом можно было только единожды. С 2014 года ситуация изменилась следующим образом. Получать вычеты можно не одни раз, но в пределах вышеуказанной максимальной суммы. Следует знать, что при заключении сделки с родственниками и другими взаимозависимыми лицами, их выплата не полагается.

Объекты налогообложения

Налогом облагается только недвижимое имущество. Какие объекты являются движимыми, а какие недвижимыми, определяет ст. 130 ГК РФ. Например, автомобиль считается движимым объектом, а дом, гараж, комната в коммуналке — недвижимыми.

Движимое имущество

Движимое имущество закон определяет от обратного: это любые вещи, которые не являются недвижимостью. Например, автомобиль, деньги, телевизор или персидский кот. Перечень недвижимых объектов дан в гражданском кодексе — за собственность, не указанную в этом списке, налог на имущество не платят.

Закон требует регистрации прав на любую недвижимость, а для движимых объектов такого требования нет. Не путайте с регистрацией транспортных средств в ГИБДД: при выдаче паспорта транспортного средства автомобиль ставится на учет, а не регистрируется право собственности на него. За счет ПТС хозяин «привязан» к машине, но это не аналог права собственности.

Владельцы транспортных средств не платят налог на имущество, но должны отдавать государству транспортный налог.

Недвижимое имущество

Определения недвижимости в законе нет — там просто дан полный перечень объектов, которые признаются таковой. Налогом на имущество облагается не любая недвижимость. Список того, за что его платить, тоже дан в законе: жилой дом, квартира, комната, гараж или машино-место. Есть и другие, более редкие объекты налогообложения.

ст. 401 НК РФ: за какое имущество надо платить налог

Налоги на общедомовое имущество в многоквартирных домах не платят.

Облагается ли налогом покупка квартиры?

Все россияне обязаны выплачивать два вида налогов при приобретении жилья:

1. налоговый имущественный вычет,
2. налог, выплачиваемый на имущество каждый год.

Однако новый владелец жилой площади освобождается от уплаты налога, если цена квартиры не превышает двух миллионов рублей.

Налоговый имущественный вычет принято считать возвращенным подоходным налогом. Данный налоговый вычет может быть возвращен, либо налогооблагаемый объект может быть изменен. Это происходит, когда, например, продавец жилья является собственником квартиры больше 5 лет. В этом случае, он будет полностью освобожден от этой налоговой выплаты и может указать в договоре полную стоимость жилья.

Если срок владения недвижимостью не тянет до пяти лет, то продавец будет освобожден от уплаты налога только в том случае, если цена квартиры не превышает 1 млн. рублей. В остальных случаях налог составляет 13 процентов от стоимости жилья.

Что касается покупки квартиры, но такой налог может распространяться и на суммы, которые уплачиваются за новое строительство, на приобретение жилой площади, а также на уплату ипотечного кредитования. Если жильем владеет несколько собственников, то налог будет распределяться на каждого из них пропорционально. Для жилья вторичного рынка налог всегда рассчитывается на 1 января текущего года. Для жилья в новостройках, а также на самостоятельно построенное жилье налог начисляется с 1 января последующего года. Начисление происходит по инвентаризационной справке из БТИ.

Существуют следующие условия для расчета налога:

• Стоимость жилья от 500 т.р. — 0,3-2 процента,
• Стоимость жилья от 300 до 500 т.р. — 0,1-0,3 процента,
• Стоимость жилья до 300 т.р. — 0,1 процент.

При расчете налоговой выплаты важно также понять, с какого момента, вы начинаете являться собственником жилья:

• у вас уже заключен договор купли-продажи, ренты, мены или дарения;
• собственность считается таковой тогда, когда вы зарегистрировали ее в регистрационной палате;
• вы купили жилье в новостройке и получили документ, подтверждающий право на собственность;
• после покупки в кооперативном доме, когда был полностью выплачен денежный пай;
• вы получили квартиру по наследству, она стала вашей собственностью после того как умер наследодатель.

Что касается налога на имущество граждан, то здесь следует понять, что квартиры, гаражи, дачи и другие постройки — это объекты налогообложения, на которые, в обязательном порядке, начисляется налог. Отличие налога на имущество граждан от налогового имущественного вычета состоит в том, что первый выплачивается каждый год. Налоговый вычет может вступить в законную силу только тогда, когда совершена имущественная сделка.

Налоги и покупка второй квартиры

Сегодня вторая квартира является далеко не редкостью для россиян. Кто-то пытается таким образом уберечь свои средства от инфляции, для кого-то — это вынужденная мера необходимости, кто-то получил вторую квартиру по наследству. В любом случае, уплата налогов на вторую квартиру является столь же обязательной, что и на первую.

С 2015 года вводится единый налог на недвижимость. Но происходить это будет поэтапно. Поэтому выплату налогов при покупке второй квартиры следует осуществлять по следующей схеме. За основу для расчетов берется общая кадастровая стоимость объектов, которые находятся в собственности физического лица.

Однако следует учитывать, что такой налог является местным и может быть различным для разных регионов. Налоговый имущественный вычет необходимо оплачивать по той же схеме, что и при приобретении первой квартиры. А вот ежегодный имущественный доход переходит в единый налог на недвижимость.

Налоги после приобретения квартиры

После оформления договора купли-продажи покупатель становится собственником и у него возникают обязанности по уплате налога на имущество. В 2019 году порядок его взыскания таков. С владельца взыскивают 0,1% от кадастровой стоимости объекта. Плюс в каждом регионе местные власти имеют право увеличить сумму. Но не более чем на 0,2%. Но они же могут его и отменить полностью на основании местных нормативно-правовых актов.

Для расчета налогооблагаемой базы принимают во внимание занимаемую площадь и тип недвижимости. Если собственник владеет комнатой из общей площади, вычитают 10 кв. м., если квартирой – 20 кв. м., а если домом – 30 кв. м.

Покупатель не платит налог при покупке квартиры, плюс приобретает право на вычет. Но оно доступно не для каждого. Налоговым вычетом может воспользоваться только тот гражданин, что регулярно платит НДФЛ. Доступен он и пенсионерам при условии, что в предыдущие три года подоходный налог они платили.

Вычет при покупке позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн. руб. при оформлении простого договора купли-продажи. И снизить ее на 3 млн. руб., если покупатель приобрел квартиру по ипотечному кредитованию.

Кто платит налог при покупке квартиры, продавец или покупатель

Еще недавно приобретателю недвижимости приходилось доказывать факт того, что средства на эти цели получены законным путем.

В настоящее время налог за совершенную сделку платит продавец. Логика состоит в том, что он становится обладателем крупной суммы и получает определенную выгоду от сделки.

Из этого утверждения есть одно исключение. Новый собственник обязан заплатить в доход государства часть стоимости недвижимости, если последняя была ему подарена.

Дарение квартиры

Как посчитать оценочную стоимость?

Для этого вычтите из кадастровой стоимости один миллион рублей.

Алгоритм вычисления суммы налога следующий:

• Узнайте рыночную стоимость жилья и кадастровую по состоянию на начало года получения недвижимости;
• Возьмите большее из этих значений;
• Вычтите из него один миллион рублей;
• Результат умножьте на коэффициент 0,13.

Если итог оказался отрицательным, следовательно, вы ничего не должны государству за данную сделку. Жилье стоимостью до одного миллиона рублей не облагается налогом при покупке, продаже или дарении.

Подарки от близких родственников (даже если это квартира в многоэтажке) налогом не облагаются. А вот если он получен от других лиц, то взнос в казну государства может потребоваться. Наследуемое имущество также не считается доходом, и с него налоги не платятся.

Нововведения в России

Платят ли налог при покупке квартиры? Продавцы — да, покупатели — нет. Эта норма прописана на законодательном уровне. Более того, с 2016 года в НК РФ ввели существенные изменения. Они начали вводить население в заблуждение.

Дело все в том, что раньше при расчете налога при покупке квартиры и ее продаже учитывалась рыночная стоимость имущества. Теперь этот показатель упразднили. Отныне гражданам придется готовиться к расчету НДФЛ по новым правилам. За налоговую базу будет приниматься кадастровая стоимость жилья.

Это значит, что именно от подобного показателя будет многое зависеть. Да, продавец может указать в договоре купли-продажи любую стоимость. Только налоговые службы будут учитывать при подсчете НДФЛ именно кадастровый ценник. Сильные отклонения от соответствующей суммы в большую или меньшую сторону приведут к огромным расходам. А значит, такие соглашения окажутся невыгодными.

Налоги, выплачиваемые покупателем

Российским законодательством имеются исключения — обязанность уплаты не возлагается, если недвижимое имущество дается в дар или на пожизненном содержании.

Рассматриваются варианты выплат на квартиру, когда собственником выступает один гражданин или более.

• Если единственный собственник, то вносится указанная в квитанции сумма налогообложения на счет налоговой службы.
• Если более одного собственника, то сумма налога, который уплачивается каждым из них, прямо пропорциональна его части собственности, если собственность долевая, и выплачивается в полном размере по взаимному соглашению одним из них, если квартира обозначена как совместная собственность. Налог уплачивает каждый собственник равными долями в том случае, если не получается прийти к единому соглашению.

Налоги, выплачиваемые продавцом

Согласно Налоговому кодексу России, продавцом оплачивается 1% пошлины, если недвижимое имущество находилось во владении более 3 лет.

Если зарегистрированная квартира в собственности находилась меньше указанного срока или производилась ее продажа более раза за налоговый отчетный год, физическое лицо в процессе продажи выплачивает 1% государственной пошлины, 5% налога и 1,5% — военного сбора. Налогообложению не подлежат квартиры, полученные в наследство согласно закону или через завещание.

Если не резидентом продается недвижимость, которая была в полной собственности меньше трех лет или продана как имущество больше одного раза за налоговый отчетный год, он должен выплатить 1% государственной пошлины, 15% налога на доходы физических лиц (если стоимость доходов превысила 10 размеров минимальной заработной платы, применяют ставку 20% налога) и 1,5% военного сбора.

Какой налог нужно платить при покупке квартиры

Законы страны обязывают продавцов недвижимых объектов платить НДФЛ. Одно из главных условий, которым должна удовлетворять сделка — он должен владеть квартирой на протяжении менее трех лет. Если это не так, то государству ничего платить не нужно.

С покупателя, в данном случае, ничего не требуется уплачивать в бюджет страны. Это логично, поскольку за квартиру он уже отдал немалые средства. Встречаются ситуации, когда одним из условий сделки со стороны продавца является уплата за него подоходного налога.

Покупатель может согласиться на данное условие только в случае крайней заинтересованности предложением продавца и ощущением собственной выгоды от сделки. На такой шаг никогда не пойдут организации, выступающие в роли покупателя.

Дополнительные расходы могут быть перекрыты только выгодой от сделки, хорошей скидкой, а также отличными характеристиками приобретаемого по договору купли-продажи жилья.

Налоги после приобретения квартиры

Гражданин, который купил жилье в многоквартирном доме и зарегистрировал право собственности на него, теперь обязан платить налог на недвижимость.

В 2015 году начала действовать новая схема его расчета. Теперь за основу берется результат кадастровой оценки, которая проводится один раз в пять лет. Ставка налога составляет теперь 0,1%.

Кадастровая оценка несколько ниже рыночной, что способствует уменьшению налогового платежа. Если взять, к примеру, 2-хкомнатную квартиру, то за нее придется платить около 2 тысяч рублей в год.

Продавец владеет квартирой менее 3 лет

Если квартира перед продажей была в собственности у продавца меньше трех лет, ему придется оплачивать подоходный налог полностью. Исключение – стоимость квартиры менее 1 млн. руб.

Продавец владеет квартирой более 3 лет

Если перед продажей лицо владело квартирой более трех лет, при этом приобрело ее до января 2016 г., платить налог ему не придется. Если продавец стал собственником жилья после указанного срока, от уплаты налога он будет освобожден только в случае продажи жилья, которое было его собственность более 5 лет.

Как вычислить сумму налога

Расчет суммы налога производится просто. Если гражданин продал квартиру за 4 млн. руб., с этой суммы ему потребуется внести в казну 13%. Это будет 520 тыс. руб. Если в этом же году продавец покупает жилье, платить налогов ему придется меньше. Т.к. на него распространяется право на имущественный вычет. Максимальный он составит 260 тыс. руб. Его отнимают от суммы НДФЛ по первой сделке. Итого за год продавец должен будет заплатить в качестве налога 260 тыс. руб.

Можно ли уменьшить налог на недвижимость?

Вместе с тем, в юридической практике можно встретить советы опытных юристов о том, каким способом минимизировать свои расходы. Один из них заключается в оформлении недвижимости на нескольких лиц.

При совместном владении расходы на содержание имущества также распределяются между сособственниками. Другой возможностью уменьшить сумму налога является оспаривание установленной на недвижимый объект кадастровой стоимости. Сделать это можно по следующим основаниям:

• в связи с ошибкой при расчетах;
• ввиду превышения ею рыночной цены объекта.

Под ошибками понимаются не только неправильные арифметически расчеты, но и ложная оценка характеристик объекта, иных условий, влияющих на его стоимость. Обратиться с подобным заявлением можно в специальную комиссию при Росреестре, либо через суд.

Учитывая специфику проблемы, в таких случаях лучше воспользоваться помощью юриста. Квалифицированный специалист поможет разобраться в ситуации, предложить оптимальный вариант решения проблемы, подготовить юридически грамотные документы и правильно обосновать позицию своего клиента.

Какие льготы предоставляются пенсионерам

Как быть пенсионерам, если они оказываются в категории людей, которым вычет не полагается? Могут ли они рассчитывать на возврат средств?

Получение вычета при покупке квартиры пенсионером все-таки возможно, но с учетом некоторых особенностей. Возврат средств произойдет, если человек ушел на пенсию на позднее, чем три года назад. Квартира также должна быть приобретена не позднее этого срока. Сумма вычета будет эквивалентна сумме, которая была актуальна на тот момент. Будет учитываться не пенсия, а зарплата. Общая стоимость квартир не должна превышать 2 млн. рублей.

Все эти нюансы необходимо заранее предусмотреть, чтобы не оказаться в неудобной ситуации при покупке недвижимости. Ведь покупка квартиры — дело серьезное и не терпит невнимания и спешки. Если вы заранее будет знать, какие налоги вам необходимо будет выплатить вы избежите многих трудностей. То же самое можно сказать о получении налоговых вычетов, которые станут неплохой материальной поддержкой.

Дополнительные расходы

Но и это еще не все расходы, с которыми предстоит столкнуться населению. Дело все в том, что помимо обязательных налогов гражданам приходится платить за сопровождение сделок.

Обычно комиссия агентства зависит от цены договора. На практике платить приходится от 10 до 50 тысяч рублей. Кто именно понесет расходы, стороны обговаривают заранее. Чаще всего они ложатся на плечи покупателей в виде наценки на приобретаемое жилье.

Нюансы оплаты налога при покупке квартиры

После того как была осуществлена покупка или продажа недвижимого имущества, покупатель согласно закону обязан выплачивать налог при покупке квартиры, дома или другой недвижимости.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

В каких случаях налог на недвижимость не платится

Несмотря на то, что уплачивать налоги должны все, законом предусматриваются некоторые исключения. Перечень этот прямо прописан статьей 407 НК РФ и не может быть произвольно дополнен. Льгота может быть предоставлена, в том числе, следующим лицам:

• инвалидам первой, второй групп, а также детства;
• Героям СССР и РФ;
• участникам военных действий;
• пенсионерам;
• военнослужащим.

Кроме того, данная льгота может предоставляться только в отношении одного объекта недвижимости, за исключением незавершенного строительства и комплексов. Не подпадает под нее и та недвижимость, которая используется предпринимателем для осуществления своей деятельности.

Для того, чтобы воспользоваться льготой надо обратиться с соответствующим заявлением в налоговую до первого ноября текущего года. При этом нужно указывать в отношении, какого объекта ее предоставлять. В противном случае это сделают сами налоговые инспекторы. Если собственников несколько, то сумма налога разделяется между ними. За несовершеннолетних собственников имущества уплачивать обязаны родители или иные представители.

Как получить «основной» вычет на имущество?

Возвращение затраченных денег происходит постепенно. Опишем алгоритм использования льготы, когда недвижимость стоимостью в 2,5 млн. рублей приобретается резидентом Николаем Перовым с зарплатой в 20 тыс. рублей.

За возвращением налога покупатель недвижимого имущества может обратиться с наступлением нового года, следующего после покупки дома. Государство возвращает налог только за три года, предшествующих году обращения. Чтобы узнать сумму, на которую можно рассчитывать, нужно посчитать примерную сумму доходов гражданина (конкретная указывается в справке по форме 2-НДФЛ, получаемой в организации, где работает человек): в год он зарабатывает 240 000 рублей, из которых удержано 31 200. Именно из этой удержанной суммы и будет осуществляться возвращение налога. К вычету Н. Петров заявляет 2 млн., из которых ему положено 260 тыс. рублей, которые будут ему возвращаться восемь лет.

Оформить возврат можно через ИФНС или работодателя, предоставив ему документы, доказывающие право на получение льготы (в этом варианте налог с зарплаты не удерживается до тех пор, пока покупателю государство не выплатит весь вычет).

Как можно получить возврат НДФЛ?

Срок, в течение которого можно обратиться с заявлением на вычет, не ограничен. Однако, возвратить уплаченные налоги можно только за последние три года. Заявление для получения налоговых вычетов подается в местную налоговую инспекцию. Также необходимо предоставление следующих документов:

• налоговой декларации;
• справки 2-НДФЛ;
• о понесенных расходах;
• о покупке недвижимости и правах на нее;
• удостоверяющих личность, ИНН. 

По итогам рассмотрения представленных документов налоговая выносит решение о предоставлении вычета или об отказе в нем. При положительном решении заявителю перечисляются денежные средства на указанный им счет. В среднем данный процесс может длиться несколько месяцев.

Получить вычет можно и по месту работы. Для этого сначала также понадобится обратиться в налоговую с заявлением. Рассмотрев его, подтвердив право на получение вычета, она выдает заявителю уведомление. С этим уведомлением он идет к работодателю, который на его основании обязывается не удерживать с него НДФЛ в указанной сумме.

[spoiler title=»Источники»]

• https://PravoZhil.com/oformlenie/nalog-pri-pokupke-kvartiry.html
• https://zen.yandex.ru/media/journal.tinkoff.ru/nalog-na-imuscestvo-fizicheskih-lic-kto-i-kogda-doljen-platit-nalog-na-nedvijimost-5d68e4f5027a1500ad09c6c7
• https://urist.expert/kvartira/pokupka_kv/nalog/nalog-nyuans.html
• https://prorealtora.ru/nuzhno-li-platit-nalog-pri-pokupke-kvartiry/
• http://o-nedvizhke.ru/nalogi-2/pri-pokupke-kvartiry-nado-platit-nalog.html
• https://zakon.temaretik.com/1503091748527933703/nuzhno-li-platit-nalog-pri-pokupke-kvartiry/
• https://leonmonitor.ru/kto-platit-nalog-pri-pokupke-kvartiry/
• https://journal.tinkoff.ru/news/prodai-kvartiru-bez-naloga/
• https://nalog-expert.com/oplata-nalogov/nuzhno-li-platit-nalog-pri-pokupke-kvartiry.html

[/spoiler]