87d358907c695efe Договор субаренды нежилого помещения - образец 2020 года - На Вахте РФ

На Вахте РФ

Работа вахтой от прямых работодателей без посредников. Доступны свежие вакансии для разных профессий и регионов.

Договор субаренды нежилого помещения – образец 2020 года

Договор субаренды нежилого помещения – образец 2020 года
 

Опубликовано: 4 августа, 2020

Содержание

Субаренда нежилого помещения

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

  • склады;
  • гаражи;
  • цеха;
  • офисы;
  • залы и т.д.
Обратите внимание!

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

  • передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
  • сдать объект полностью или частично в субаренду;
  • передать или продать третьему лицу свои права.

Особенности субаренды

 Зачастую к сделке прибегают арендаторы, которые смогли получить помещение по невысокой стоимости. В результате можно получить существенную прибыль. У арендатора появляются следующие возможности:

  • передать частному или юридическому лицу право аренды;
  • передать объект по договору безвозмездного пользования без взимания оплаты;
  • сдать помещение частично или полностью на выгодных условиях.

Если речь идет о торговом или бизнес-центре, зачастую передают часть помещения. Это удобно, если оно имеет большую площадь и задействовано не полностью. Возможно заключение сделки с физическим лицом, даже если помещение коммерческое.

Обратите внимание! Если в первоначальном договоре не содержится указание на возможность передачи третьим лицам, но собственник на нее согласен, возможно заключение дополнительного соглашения или подписание письменного согласия.

Законодательство

 В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускается передача арендуемого имущества в субаренду, если имеется согласие владельца недвижимости. В качестве субарендаторов рассматриваются:

  • юридическое лицо;
  • физическое лицо;
  • индивидуальный предприниматель.

Сделка связана с рядом особенностей, ведь в ней участвует две стороны с согласия владельца. Арендатор может передать помещение с письменного разрешения собственника или при наличии указания на это в договоре. В противном случае эти действия считаются незаконными. Важно подтвердить согласие документально, ведь при разбирательстве устное разрешение подтвердить невозможно.

Что это за документ?

Итак, субаренда – это вторичная сдача нежилого либо жилого имущества третьему субъекту. Говоря проще, это когда вы арендуете помещение или его часть не напрямую у владельца, а у лиц, снимающих это помещение также в аренду.

Подобные соглашения регламентируются специальным договором, где прописываются права и обязанности сторон.

В данном случае участниками выступают:

  • арендатор – субъект, арендующий объект недвижимости непосредственно у собственника;
  • субарендатор – тот, кто заключает договор съёма уже напрямую с арендатором.

Обе стороны договора могут представлять как юридические, так и физические лица.

Все нюансы подобных правоотношений регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Договор субаренды может быть заключён арендатором только с согласия собственника, при наличии его письменного разрешения, либо — если подобное право прописано в основном договоре аренды.

Информация к документу

На сегодняшний день аренда и субаренда нежилых помещений – распространённые явления. Подобные договора в основном заключают субъекты предпринимательской деятельности. На практике очень часто арендуют офисы или другие помещения, где можно осуществлять предпринимательскую деятельность. Договор субаренды получил своё законодательное регулирование в гражданском кодексе РФ. Правоотношения, связанные с субарендой, получили своё регулирование в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Требования к оформлению договора субаренды

Документ, регулирующий отношения между арендатором и субарендатором обязательно должен содержать в своём тексте следующую информацию:

  • Точный адрес помещения;
  • Площадь, сдача которой является предметом договора, выраженная в квадратных метрах;
  • Цель использования субарендованных площадей;
  • Срок действия договора;
  • Порядок оплаты (форма и сроки).

Для полной подстраховки иногда заключается договор аренды с правом субаренды. В законодательстве РФ (ст. 615 ГК) нет жёсткой рекомендованной формы выражения согласия владельца помещения (а оно, как уже указывалось, необходимо). Вместе с тем, субарендатору не запрещается в свою очередь сдавать это же помещение другим организациям, что может привести к образованию довольно длинной цепочки договоров. Исходя из вероятности такой ситуации, профессиональные юристы советуют прописывать в договоре пункт, дающий это право или же в каждом конкретном случае заключать дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой частью.

Следует также помнить о том, что срок договора субаренды нежилого и жилого помещения, в любом случае (независимо от указанной в нём конечной даты) прекращается после окончания действия первичного договора аренды. Автоматически он не продлевается.

Необходимые документы

 При подписании соглашения предоставляются стандартные документы, состав которых может меняться в зависимости от статуса участников. Физическое лицо предоставляет паспорт, в то время как от организации требуется внушительный пакет документов. Предоставляется следующее:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • акт приема-передачи;
  • письменное разрешение, выданное владельцем недвижимости;
  • оригинал договора аренды;
  • соглашение о субаренде;
  • паспорта участников сделки или регистрационные документы юридического лица.

Если сделка оформляется на срок от 1 года, она регистрируется в Росреестре. Необходимо обратиться в ближайшее отделение организации или в МФЦ. Субарендатор предоставляет следующее:

  • банковские реквизиты с печатью и подписью организации;
  • доверенность, дающее право представителю подписывать документы;
  • выписку из ЕГРЮЛ, полученную в течение 30 дней.

Важно, чтобы период субаренды не превышал действия договора аренды. Соглашение можно оформить по образцу или в свободной форме. Главное условие – включение обязательных разделов. После завершения срока действия, документ не может продлеваться в автоматическом порядке, так как полностью зависит от желаний собственника. Каждый раз необходимо заключать новое соглашение на основании действующего договора об аренде.

Особенность субаренды

К сожалению, процедура оформления аренды и субаренды еще полностью не отработана, поэтому возникают достаточно часто споры, конфликты и даже судебные разбирательства между собственником нежилого помещения и арендатором, субарендатором. При разбирательстве конфликтов, особенно судом, самое важное значение имеет договор.

Поэтому к его составлению и подписанию нудно подойти ответственно, грамотно. Для большей безопасности рекомендуется воспользоваться помощью опытного в делах недвижимости юриста. Что включает текст договора по субаренде:

  • Данные о лицах, являющихся участника соглашения по субаренде.
  • Назначение помещения.
  • Сроки субаренды.
  • Подробное описание помещения, включающее указание его типа (здание, комната, офис, другое), технические качества (планировка, площадь, освещение), адрес (юридический, фактический).
  • Следующий блок – платеж за аренду, включающий оплату за использование площади, коммуналку, расходы на интернет, телефон.
  • Необходимы также реквизиты и подписи сторон, участников сделки.

Договор о субаренде будет считаться недействительным, если в не указывается арендная ставка. В структуре документа должны быть прописаны еще некоторые важные данные. Это запись о согласии арендатора на передачу части объекта третьему лицу, форс-мажорные обстоятельства.

Понятие и особенности договора субаренды

Субаренду можно охарактеризовать как пересдачу имущества в аренду. Это значит, что помещение является объектом аренды на основании заключённого между собственником и арендатором договора аренды. Арендатор может заключить договор субаренды, и пересдать помещение.

Подобная практика очень часто применяется агентствами недвижимости, которые арендую офисные здания и сдают отдельные комнаты по более высоким ценам, заключая договора субаренды.

Договор субаренды имеет ряд особенностей. В частности:

  • срок договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды;
  • правоотношения, вытекающие из договора субаренды регулируются правилами договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено законодательством;
  • если договор аренды был расторгнут раньше предусмотренного срока, то договор субаренды также считается расторгнутым, если иное не предусмотрено в тексте договора аренды, но законодательство даё возможность субарендатору заключить с собственником договор аренды на срок, который оставался до окончания действия договора субаренды;
  • если договор аренды был признан ничтожным, та же участь ждёт договора субаренды.

Важно! Арендатор может заключить договор субаренды только при наличии согласия собственника. Это – обязательное законодательное требование.

На практике возможность арендатора сдавать помещение в субаренду предусматривается непосредственно в договоре аренды. Если договор аренды не содержит подобного пункта, то арендатор может заключить договор субаренды только при наличии письменного согласия собственника. При этом подобное согласие необходимо получать для каждого случая заключения договора субаренды в отдельности.

Форма договора субаренды

В соответствии с действующим законодательством договор субаренды должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа. При этом договор должен быть составлен в двух экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.

Важно! если договор субаренды помещения был заключён на срок больше 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. В этом случае договор необходимо составить в 3 экземплярах, один из которых предоставляется регистрирующему органу.

Что нужно предусмотреть

В договоре субаренды необходимо чётко предусмотреть предмет договора. Это – помещение, которое сдаётся в субаренду. В частности, необходимо указать площадь и местонахождение предмета субаренды. Если в аренду сдаётся офис в здании, то необходимо указать номер комнаты.

Следующий пункт, на который необходимо обратить особое внимание, это – срок субаренды. Его необходимо указать. При это данный срок не может превышать срок действия договора аренды.

Также необходимо указать размер ежемесячной платы. В договоре также необходимо предусмотреть сроки выплаты арендной платы и возможность ее изменения.

Важно! в соответствии с действующим законодательством доход, полученный на основании договора субаренды, облагается налогом. Данный факт необходимо учитывать при определении размера ежемесячной выплаты.

Также необходимо предусмотреть обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех обязанностей, которые он имеет перед собственником помещения по договору аренды.

Права и обязанности субарендатора и арендатора

Данная часть документа представляет собой довольно емкое описание тех норм и правил, которые должна соблюдать каждая сторона-участник. Кроме того, подробно расписано, какие именно права и что непосредственно разрешено делать, как арендатору, так и субарендатору.

После этой части следует расчет платежей по договору. Здесь же указывается, что необходимо подписывать акт приема-передачи объекта сделки.

Далее в договоре представлено описание ответственности, что возникает перед каждой стороной, если она не выполняет свои обязанности. Также в документе отдельными пунктами прописывается непосредственно срок его действия. А еще что необходимо предпринимать и какие вообще учитываются форс-мажорные обстоятельства.

После этого в документе отражен такой раздел, как расторжение договора, где расписано, при каких обстоятельствах, возможно, совершить подобное действие.

Помимо этого, договор имеет заключительные положения.

В итоге, от каждой стороны требуется указать все имеющиеся юридические адреса участников, их реквизиты и расчетные счета в банковских организациях. И, безусловно, поставить подписи ответственных лиц.

Арендатор

Данный участник договоренности обязан передать недвижимость, пригодной для использования, с подключенный водой, электричеством и отоплением.

При этом, надо учесть, что бездействие служб ЖКХ не возлагает вину на арендатора. Кроме этого, арендатору нужно будет рассказать субарендатору о внутреннем распорядке и об эвакуационном плане, при возникновении нештатных обстоятельств.

На протяжении действия аренды, арендатор может организовывать проверку выполнения условий субарендного соглашения, оповестив об этом субарендатора, который при проверке обязан предъявить документы, в т. ч. допуск на деятельность, которой он занимается, арендуя здание.

Арендатор вправе осуществлять капитальный или текущий ремонт в помещении, находящегося в субаренде, после предварительного письменного уведомления об этом за месяц до осуществления работ. При этом, во время ремонта плата за аренду с субарендатора не взыскивается.

Арендатор может устанавливать рабочий график в выходные и праздничные дни, без корректировки размера арендной платы.

Субарендатор

Этому участнику сделки, разрешено пользоваться зданием в рамках соглашения. При этом, он обязан:

  • Контролировать техническое и пожарное состояние здания согласно действующих нормативов.
  • Отвечать перед структурами, выдающими разрешение на предпринимательское занятие.
  • Устранять последствия аварий и прочего вреда, нанесенного зданиям.
  • Не вправе осуществлять переделку или реконструкцию помещения без согласования с арендатором.
  • Вовремя перечислять арендную плату, отображенную в соглашении.
  • оповещать арендатора за месяц, о преждевременном разрыве субарендного соглашения.

Перед оформлением субарендного соглашения субарендатору нужно будет предъявить арендатору справки:

  • О банковских реквизитах, заверенных подписью гл. бухгалтера и печатью учреждения.
  • Выписку из ЕГРЮЛ, полученную не позже, чем за месяц до оформления договора.
  • Подтвердить полномочия, предоставляющее право подписи в соглашении на субаренду.

Примечание. Приведённый список обязанностей участников сделки не весь. Однако здесь отображены основные права и обязательства сторон.

Договор субаренды

 Соглашение заключается только в письменной форме. Договор субаренды нежилого помещения подписывают обе стороны сделки. Он содержит следующие важные моменты:

  • предмет, включающие указание точного адреса и места расположения объекта;
  • общую площадь и количество отдельных помещений;
  • назначение и вид разрешенного использования;
  • сроки и особенности оплаты;
  • срок действия соглашения.

Тщательной проработки требуют как права, так и обязанности сторон. Обязательной стороной является арендатор, предоставляющий помещение в пригодном состоянии в пользование. Он отвечает за наличие воды, электроэнергии и отопления. Но при возникновении перебоев необходимо обращаться в управляющую компанию.

Он знакомит вторую сторону с правилами пользования, распорядка и планом эвакуации. Это важно, когда помещение находится в пределах большого комплекса, такого как торговый или офисный центр.

Арендатор может проверять соблюдение условий договора. Это допускается не чаще 1-2 раз в месяц по предварительной договоренности. Обязательно присутствие субарендатора, а посещение возможно в рабочие часы. Арендатор может проводить капитальный или текущий ремонт, если эта возможность устанавливается первоначальной договоренностью с собственником. Субарендатор уведомляется об этом в письменном виде за 1 месяц до начала работы. На период ремонта не взимается аренда.

Субарендатор обязуется использовать переданное помещение согласно требованиям соглашения, следить за пожарным и техническим состоянием. Он несет полную ответственность перед контролирующими инстанциями, предоставляющими соответствующие разрешения. Если произойдет аварийная ситуация, нанесенный ущерб придется возмещать за собственный счет. Это необходимо, если установлена вина субарендатора.

Субарендатор не имеет право выполнять перепланировку или реконструкции при отсутствии письменного согласия от арендатора. Важно своевременно вносить установленную оплату. Если договор расторгается по инициативе субарендатора досрочно, необходимо направить уведомление об этом в 30-дневный срок.

Возможно включение дополнительных пунктов, касающихся прав и обязанностей сторон. Обе стороны должны быть на это согласны, в противном случае заключение сделки не представляется возможным.

Как правильно составить договор нежилого помещения в 2020 году?

Субарендное соглашение может быть оформлено между:

  • Физлицами.
  • Юр. лицами.
  • Физлицом и учреждением.

Субарендное соглашение между предприятиями такое же, как и прочие арендные контракты. Единственной особенностью субарендного соглашения, заключаемого с предприятиями – это обязательность его регистрирования в Росреестре, в таком же порядке, как и регистрирование первичного договора. Правда, сегодня, некоторые правоведы считают, что субарендный договор регистрировать не обязательно.

Тем не менее, при составлении субарендного договора, надо иметь ввиду следующее:

  • Субарендное соглашение, как и арендное непременно обязано быть зарегистрировано в Росреестре.
  • Допускается не осуществлять регистрирование субаренды, если она оформлена на срок менее 1-го года.

Передача здания в субаренду допускается лишь тогда, когда такая возможность предусмотрена в исходном арендном договоре по передаче нежилой площади третьим лицам, то есть – с разрешения владельца недвижимости. Если такого пункта в первоначальном арендном договоре нет, то для передачи здания в субаренду, понадобиться письменное разрешение владельца недвижимого имущества. При отсутствии указанного согласия субарендное соглашение будет незаконным.

Условия в контракте по передаче здания – должны быть аналогичными первичному арендному договору. При этом, существуют некоторые особенности:

  • При досрочном расторжении первичного арендного договора, субарендное соглашение расторгается автоматически.
  • При признании первичного арендного договора недействительным, это же ждет субарендное соглашение.

Субарендный договор не требует нотариального подтверждения, однако встречаются ситуации, когда без нотариуса оформить вторичное соглашение не получится. Например, обязательному нотариальному подтверждению нуждается сделка, оформляемая между физлицами, не занимающимися предпринимательским занятием. Также нотариального подтверждения требует контракт, подписанный сроком на период выше 3-х лет.

Оформление субарендного контракта – письменное. В документе требуется непременно отобразить следующее:

  1. Название договаривающихся сторон (арендатора и субарендатора)
  2. Сведения о передаваемом здании: адрес, площадь и прочие параметры.
  3. Время действия исходной аренды.
  4. Согласие собственника здания о передаче его в субаренду.
  5. Время действия.
  6. Порядок расчетов.
  7. Права и обязательства сторон соглашения.
  8. Ответственность договаривающихся сторон.
  9. Реквизиты и подписи участников сделки.

Общие положения

Перед заполнением субарендного контракта понадобиться подготовить следующие документы:

  1. Паспорта или удостоверения личности сторон (для физических лиц).
  2. Свидетельство ИП.
  3. Устав (для предприятий).
  4. Копия исходного арендного договора.
  5. Копии правоустанавливающих материалов, подтверждающих принадлежность здания арендодателю (кадастровый паспорт и прочие технические документы).

Соглашение заполняется в 2-х экземплярах (по одному – каждому участнику). Если соглашение подлежит регистрированию в Росреестре, то составляется 3-й экземпляр для госструктуры.

Форма субарендного соглашения и его структура не отличается от прочих контрактов, и его заполнение начинается с названия документа, указания населенного пункта и даты его составления.

В преамбуле отображаются реквизиты сторон, с указанием:

  1. для арендатора-предприятия:
  • Названия предприятия.
  • Ф.И.О. руководителя или его представителя, имеющего соответствующие полномочия.
  • Основания для оформления договора (Устав).
  1. Для физлица:
  • Ф.И.О.
  • Паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан).
  • Адрес проживания/нахождения.

Обязанности сторон

В этом разделе документа отображаются права и обязательства участников соглашения, с учетом обязательств первичного арендатора и собственника недвижимости, в том числе необходимо обозначить целевое предназначение пользования зданием.

Платежи и расчеты

Здесь отмечается величина арендной платы, с отображением периодичности расчетов, даты платежа, а также отмечается право арендатора на требование о своевременных расчетах по услугам ЖКХ.

Ответственность сторон

В разделе отображаются список стандартных санкций, отображенных в исходном арендном договоре, при несоблюдении условий субаренды. Здесь отображается размер пени, штрафов за нарушение договорных условий либо несвоевременное выполнение требований арендатора.

Расторжение договора

В разделе прописываются основания и условия для разрыва взаимного сотрудничества. Обычно, основаниями для разрыва взаимоотношений могут стать просрочка расчетов по субаренде, нарушение требований по использованию здания, осуществление в арендуемой недвижимости незаконных действий или занятий, назначение которых не отмечено субарендным соглашением и т.д.

Срок действия

Показания статистики свидетельствуют, что предпринимательская работа в арендуемой недвижимости, намного выгоднее, чем покупка и содержание собственных зданий. При передаче недвижимого имущества в субаренду не надо выплачивать налог на недвижимость, за кап. ремонт отвечает владелец недвижимости и прочие выгоды.

Главное, грамотно составить субарендное соглашение и правильно определиться с периодом его продолжительности.

Продолжительности зависит от срока действия основного арендного контракта между владельцем здания и арендатором.

Примечание. Продолжительность субарендного соглашения не может быть больше продолжительности арендных взаимоотношений, заключенных между владельцем недвижимого имущества и арендатором.

Особые условия

Данный раздел предназначен для включения особых условий, предусматривающих дополнительные критерии для защищенности интересов обоих участников сделки. Например, если субарендатор улучшил состояние арендуемого объекта, то это будет собственностью владельца здания при переходе права собственности третьему лицу.

Юридические адреса, банковские реквизиты сторон

Реквизиты сторон – это данные, характеризующие субъекта. В типичном перечне реквизитов лица, заключающего любой договор, в т. ч. и субарендное соглашение на переданное здание, размещаются следующие сведения:

  1. Название юр. лица.
  2. Юридический адрес учреждения/адрес проживания физлица.
  3. ИНН.
  4. КПП.
  5. ОКВЭД.
  6. ОКПО.
  7. Ф.И.О. руководителя учреждения/Ф.И.О. физлица.
  8. Банковские реквизиты.
  9. Контактный телефонный номер.
  10. E-mail и т. д.

Представленный перечень данных не является исчерпывающим и может быть дополнен, как по решению начальника предприятия, так и по просьбе делового партнера.

Подписи сторон

Данный раздел предназначен для подписания субарендного договора, сторонами, с расшифровкой фамилий подписантов.

Бланк договора субаренды нежилого помещения

Образец договора субаренды нежилого помещения (заполненный бланк)

Образец договора субаренды нежилого помещения

Технически процесс оформления документа доступен руководителям коммерческих структур, не владеющим специальными юридическими знаниями. Достаточно просто скачать (бесплатно) бланк договора субаренды нежилых помещений и заполнить его, а затем подписать его двум сторонам этого соглашения, с указанием налоговых и банковских реквизитов:

Скачать бланк договора doc

Если и этот процесс вызовет какие-либо затруднения, всегда можно посмотреть примеры, иллюстрирующие ситуацию, наиболее сходную с возникшей. Форма в любом случае будет похожей, а характер деятельности (будь то склад, офис, торговая точка или что-то другое) влияет только на дополнительные условия и отношения субарендатора с государственными проверяющими структурами (он несёт перед ними полную ответственность самостоятельно).

Пример договора под магазин показывает, что пункты в нём всё те же самые, а условия ничем не отличаются от тех, что были бы при аренде офиса:

Смотреть пример pdf

Возможные дополнения

Для исключения возможных разночтений и споров, которые могут возникнуть постфактум, к договору субаренды рекомендуется прилагать следующие документы:

  • Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • Свидетельство о госрегистрации;
  • Акт приёма-сдачи нежилого помещения, в котором фиксируется техническое состояние (заверяется сторонами);
  • Протоколы разногласий и их согласований.

Договор субаренды или аренды, срок которого равен или превышает 12 календарных месяцев, подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только после неё.

Регистрация

Если под найм запланирован договором более чем на 12 месяцев, нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре. Заявление на регистрацию направляется вместе с некоторыми документами:

  1. Нужны документы на сам объект, сдаваемый в найм и под найм. К ним относится кадастровая выписка и паспорт, свидетельство по праву собственности.
  2. 2 экземпляра договора по субаренде.
  3. Для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
  4. Важно также приложить к документам и письменно оформленное согласие владельца на возможную субаренду. Но передача помещения от арендатора третьему лицу может быть разрешена договором аренды, в таком случае согласие от владельца не требуется.

В некоторых случаях требуются и другие документы, к этому следует быть готовым.

Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения

Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.

При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора. Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов. Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.

Разумеется, предполагать правонарушение в каждом конкретном случае нельзя. Юридически договор безвозмездного пользования практически тождественен соглашению о предоставлении ссуды (беспроцентного кредита) в натуральной форме, а потому рассматривается по аналогии. В обеих ситуациях речь идёт о временном предоставлении бесплатно эксплуатируемых ресурсов (финансовых или других материальных). Образец договора, соответствующий требованиям 9-й главы ГК, общедоступен:

Примечание: если стоимость предмета договора (то есть самого помещения) не превышает десяти установленных размеров МРОТ, его письменное оформление не является обязательным.

Без чёткой идентификации помещения документ считается юридически ничтожным (недействительным). В некоторых случаях, предусмотренных законом, безвозмездная аренда может предоставляться только специальным субъектам.

Кроме этого, действуют ограничения, не позволяющие участвовать в подобных сделках руководителям, сотрудникам, учредителям, а также лицам, входящим в состав правления организации или контролирующим её деятельность.

Срок действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением ограничен временем действия основного соглашения об аренде.

Обязательные приложения:

  • Копия кадастрового паспорта;
  • Копия свидетельства госрегистрации права собственности на объект недвижимости;

А также уже перечисленные документы, дополняющие обычный договор платной субаренды (протоколы разногласий, допсоглашения, акты приёма-передачи и пр.), если в этом есть необходимость.

Нюансы контракта на безвозмездной основе

Согласно Гражданскому кодексу (п.2 ст. 615 ГК РФ) арендатор вправе предоставить арендованное им помещение в безвозмездное пользование третьему (физическому либо юридическому) лицу, но только с согласия собственника помещения.

То есть бесплатная субаренда является законной, но нередко вызывает интерес налоговых органов, так как в этом случае возможен факт сокрытия доходов. Если станет известно, что на самом деле субарендатор оплачивает «безвозмездную» аренду наличными, уход от налогов может вылиться арендатору в крупный штраф.

Если стоимость помещения не превышает 10 МРОТ, то письменный договор составлять необязательно.

Недостатки

Иногда под найм является единственно возможным вариантом для получения в пользование конкретного помещения. Поэтому субаренда является достаточно распространенным видом аренды. Но тому, кто именно таким способом арендует нужную площадь, нужно учесть некоторые риски:

  • Субаренда может быть оформлена на срок, который не выходит за рамки срока аренды. Если заключить договор на более длительное время, можно потерять средства и остаться без нужных площадей.
  • Первоначальное соглашение на аренду является основой для составления договора по субаренде. Изменить условия соглашения субарендатору сложно. Перед тем, как согласиться на под найм нежилого помещения, нужно ознакомиться с договором по найму.
  • Использовать объект следует строго в соответствии с его целевым назначением. Субарендатор должен проследить, чтобы и арендатор следовал этому правилу.
  • Нужно убедиться в том, что собственник не против передачи части его недвижимости в аренду третьему лицу. Согласие должно быть в виде письменного документа или в виде особого пункта в договоре аренды.

Статья 608 ГК РФ разрешает собственнику нежилого помещения разрывать договор аренды, тем самым прекращается и действие договора субаренды.

ВАЖНО! Субарендатор может защитить себя от такой ситуации только указанием в договоре неустойки, которая будет выплачена ему после прекращения действия соглашения.

Арендатор получает от субаренды определенный доход, но он будет облагаться налогом. Этот факт следует учесть при составлении договора, при расчете ежемесячных выплат.

Что ещё необходимо знать субарендаторам

В одной статье невозможно раскрыть все тонкости отношений, возникающих в ходе сдачи и найма нежилых помещений, но на некоторые из них всё же стоит обратить особое внимание:

  • Арендатор обязан предоставить объект или его часть в состоянии, пригодном для использования;
  • За исправность коммуникаций (электроснабжения, отопления, воды, канализации, связи) отвечает собственник помещения;
  • Арендатору даётся право проверки целевого (указанного в договоре) профиля использования площадей;
  • При возникновении необходимости в ремонтных работах аренда субарендатором не оплачивается в течение их периода.
  • Субарендатор вправе использовать помещение по выходным и праздничным дням без повышения суммы оплаты.
  • Уклонение от уплаты налогов на доходы от аренды и субаренды карается штрафом до полумиллиона рублей или лишением свободы на срок до трёх лет.

В целом, можно подытожить следующее: оформить и подписать договор субаренды помещения труда не составит. Бланки и примеры документов общедоступны и понятны. Важно прописать в договоре все нюансы и спорные вопросы, во избежание проблем при пользовании помещением в будущем.

Возможные риски

Субаренда – сложная сделка, которая несет риски для обеих сторон. Возможность сдачи помещения третьим лицам имеет не только положительные моменты, но и некоторые риски. С одной стороны, нет необходимости согласовывать с владельцем помещения подобные действия. Арендатор вправе самостоятельно решать, когда и кого выбирать в качестве субарендатора.

С другой стороны, владелец в любой момент может прекратить сдавать помещение или выбрать другого арендатора. Договор субаренды в этом случае теряет силу, а субарендатору придется заключить новое соглашение с собственником или новым арендатором. Но возможна ситуация, когда ему придется покинуть помещение. Это неудобно в случаях, когда площадь используется под организацию торгового павильона или магазина.

Обратите внимание! Если помещение находится в муниципальной или государственной собственности, разрешение на субаренду предоставляется органами власти. Потребуются подписи ряда чиновников, без которых использование помещения не является законным.

Таким образом, правильно заключенный договор субаренды позволяет использовать необходимое помещение по назначению. А арендатор имеет возможность заработать дополнительную сумму на разнице между платежами по договорам аренды и субаренды. Но необходимо уведомить собственника надлежащим образом и подписать договор на основе положений первоначального соглашения.

Источники

  • https://pravoved.ru/journal/subarenda-nezhilogo-pomeshcheniya/
  • https://walaw.ru/nedvizhimost/subarenda-nezhilogo-pomeshcheniya
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/subarenda/varianty-dogovora.html
  • https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%9E%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86_%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%81%D1%83%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/
  • https://Delen.ru/nyuansy-biznesa/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya.html
  • https://ukaz.wiki/poleznye-stati/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya-obrazets
  • https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%9E%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86_%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%81%D1%83%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-1
  • https://dogovor.net/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya/

[свернуть]

Рекомендуем:

 
 
 

Нет комментариев

 
 
 
 
 
 

Последние публикации

 
 
 
 
 

Вакансии Север

 
 

Подпишитесь на нашу рассылку

 
 
Яндекс.Метрика