87d358907c695efe
Работа вахтой от прямых работодателей без посредников. Доступны свежие вакансии для разных профессий и регионов.
Опубликовано: 13 октября, 2020
Содержание
Законодательно допускается передача прав на землю изначальными владельцами другим лицам.
Под отчуждением земельного участка понимаются действия по изменению прав на землю.
Порядок передачи земельных участков в собственность третьим лицам регулируется положениями Гражданского кодекса и Земельного. Все сделки с объектом фиксируются в письменном виде. Причинами отчуждения участков могут быть следующие:
При этом не стоит забывать, что нормами Земельного кодекса запрещено отчуждать некоторые земельные участки. К таким территориям относят заповедники, национальные парки и прочие.
В некоторых случаях земельные участки участвуют в залоговых операциях, то есть владельцы предоставляют объекты под залог, получив за это определенную денежную сумму. По отношению к подобным объектам совершить сделку по купле-продаже будет сложно, так как на него составлена закладная и действует обременение.
Невозможно продать и кусок земли, на который приставы наложили арест. Эти действия происходят в ходе исполнительного производства, например, если хозяин объекта является должником.
Отчуждение участка происходит на возмездной (в случае продажи) и безвозмездной (дарение) основе. По характеру операции передача земли носит как добровольный характер, так и принудительный.
Процедура реализуется прежде всего на основании норм Гражданского кодекса РФ. Так, статья 454 вводит понятие договора купли-продажи, а статья 572 вводит понятие дарения.
Также обязательно нужно учитывать нормы Земельного кодекса РФ. Так, статья 52 определяет условия и порядок отчуждения прав на земельный участок.
Немаловажными остаются и иные правовые акты, такие как ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданско-процессуальный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные нормы, определяющие порядок, условия и особенности процедуры.
Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.
Комментируемая статья не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Она введена в главу VII ЗК с единственной, на наш взгляд, целью – распространить (или даже скорее подтвердить) изъятие из оборота или ограничение в обороте земельных участков в соответствии с правилами ст. 27 ЗК применительно к договорам купли-продажи (особенно в процессе приватизации), мены и дарения. С этой точки зрения ст. 52 ЗК является частью самого крупного в ЗК комплекса норм о возникновении прав на землю (глава V ЗК). См. также комментарий к ст. 27 ЗК РФ.
Под отчуждением имущества (земельного участка) понимается передача его собственником в собственность другим лицам на основании соответствующих договоров. Отчуждение представляет собой один из способов осуществления собственником своего правомочия распоряжения земельными участками. Правовой формой осуществления отчуждения земельных участков является совершение сделок с ними, в результате чего происходит или в некоторых случаях становится возможным переход права собственности.
Комментируемая статья формулирует основной принцип правового регулирования отчуждения земельных участков. Порядок отчуждения земельных участков регулируется гражданским законодательством. Однако при отчуждении земельных участков должны учитываться те ограничения оборота земли, которые предусмотрены в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения некоторых сделок с земельными участками, которые содержатся в ЗК РФ.
В земельном законодательстве предусмотрены ограничения на совершение сделок с земельными участками. Так, земельные участки, изъятые из оборота и указанные в ст. 27 ЗК РФ, не могут быть предметом сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.
Поскольку земельные участки являются недвижимым имуществом, то при их отчуждении должны соблюдаться требования Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Особенности отчуждения земельных участков установлены в некоторых федеральных законах. Так, ст. 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества” специально посвящена отчуждению земельных участков. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.
Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством. Отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ. Отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 ВдК пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Однако не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены.
Статья 5 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” обязывает лицо произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.
Согласно ст. 19 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры.
Условия совершения сделок кооператива с земельными участками установлены в ст. 38 Федерального закона “О сельскохозяйственной кооперации”. Сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с п. 3 ст. 20 названного Закона. Пункт 2 ст. 20 указанного Закона относит к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива рассмотрение и принятие решений по вопросам отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу этим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива.
Как установлено в п. 3 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.
На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:
Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:
Под добровольной передачей прав на земельный участок рассматриваются случаи, когда владелец по собственному желанию отдает объекты в собственность с последующим правом распоряжения третьим лицам.
Речь о добровольном отчуждении идет при наступлении следующих событий:
После совершения добровольной передачи земельный объект оформляется на нового собственника. Ему же переходят все права и обязанности пользователя.
Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:
Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:
При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.
Основные критерии, которые стоит соблюдать при отчуждении, прописаны в 52 главе Земельного кодекса Российской Федерации. Основные критерии проведения:
Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:
Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению
Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.
В зависимости от того, каким способом будет передаваться и устанавливаться право собственности, предусматривается определенный порядок. Если отчуждение земельного участка – это добровольное мероприятие, то алгоритм действий будет следующим.
Земли сельхоз назначения продаются и покупаются на основании закона «Об обороте земель сельхоз назначения» №101-ФЗ. При этом собственник уведомляет муниципалитет в письменном виде о желании продать участок, указывает цену и иные условия сделки. За муниципалитетом закреплено преимущественное право приобрести землю по той цене, которую предлагает продавец.
Земли сельхоз назначения не могут отчуждаться в случае, если местные власти не отказались от покупки. Соответствующее решение владелец должен ждать в течение месяца. Основное условие заключается в оборотоспособности.
Порядок отчуждения участков прописан в ст.52 Земельного кодекса РФ.
Порядок отчуждения выглядит следующим образом:
Затем собственник оформляет права на землю и участок становится полноценной собственностью.
Зачастую при отчуждении зданий, которые находятся на земельном участке, участок тоже передается другому собственнику.
Но в данном случае есть некоторые исключения:
Передача земельного надела без построек, которые на нем находятся, невозможно.
Решение об отчуждении принимается лицами, которые имеют в своей собственности участок либо властью, которая приняла решение о выкупе земли. Если собственник не согласен передать участок государству, то данный вопрос может решаться через суд.
Если отчуждение происходит путем изъятия участка, то этапы отчуждения выглядят немного иначе:
После этого сделка считается завершенной и государство может применять участок в своих целях.
Прежде чем соглашаться с изъятием участка необходимо удостовериться в следующем:
При нарушении хоть одного из пунктов собственник имеет право обжаловать действия в суде и вернуть себе участок.
Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:
Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:
Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:
В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.
Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.
Если на землю вышеназванные ограничения не накладываются, то отчуждение осуществляется в общем режиме.
Доля надела может быть предметом обязательственных, но не вещественных прав. Невозможно передать в собственность другого лица только долю участка.
Передача части участка возможна только если установить его границы, при этом регулирование данного действия происходит только по закону. Для этого необходимо отделить его от общего участка сформировав отдельный.
Доля участка земли может являться объектом договора ссуды, аренды или ипотеки. В кадастровом паспорте должен быть присвоен кадастровый номер новому участку, а также его площадь. Собственник земли может заложить ее часть в качестве залогового имущество по ипотеке или сдать в аренду.
Оформляя договор аренды к нему должны быть приложен план всего участка, а также должен быть указан размер части, которая сдается в аренду.
Существует понятие сервитут, то есть ограничение прав на пользование участком. Такие ограничения устанавливают на такие участки, которые считаются зоной проезда транспорта, а также путями где проходят линии электропередачи.
При вхождении в область сервитута доли участка, ограничения возможны на единый участок, с невозможностью его отчуждения.
Надел земли целиком или только его часть должны передаваться в собственность третьим лицам только при соблюдении всех правил и оформлением установленных документов.
Отчуждая земельный участок нужно правильно оформить все документы, возможно даже проверить их у опытного юриста, и только после этого передавать участок в собственность других граждан. Также нужно помнить, что попасться на крючок афериста легко, поэтому при передаче участка нужно руководствоваться законом.
Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.
Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.
Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.
Если не проводилась процедура межевания, то с 2018 года стало невозможно отчуждение земельного участка. Это положение было внесено в закон «О государственном кадастре недвижимости» (законом об изменениях №447-ФЗ). Этот порядок действует в отношении земель, предназначенных для садоводства, подсобного и дачного хозяйства, ИЖС. Таким образом, чтобы подарить, поменять, заложить или продать земельный надел, необходимо провести процедуру межевания. Надо понимать, что наличия документов, подтверждающих собственность на землю, не отменяет данную обязанность. Только когда зона надела зарегистрирована официальным путем, это становится возможным.
Обязательным условием для добровольного отчуждения является наличие прав собственности на земельный участок.
Исходя из этого, арендатор, субарендатор и другие лица, осуществляющие какую-либо деятельность на участке, но не имеющие документально подтвержденного права владения этим участком, не имеют права его отчуждать.
В заключении следует также отметить, что прохождение процедуры отчуждения отдельной части какого-либо земельного участка будет законодательно обосновано только в случае регистрации документа, в котором определен статус этой части, как самостоятельного земельного объекта.
Отчуждение участка земли – это процедура по передаче права собственности на земельный надел другому лицу. Может быть реализована как добровольно, так и принудительно, также возможна как возмездная, так и безвозмездная передача земли. После процедуры предыдущий собственник полностью теряет право собственности, а новый его приобретает.
Государство установило ряд требований к отчуждению недвижимости. Эта процедура требует регистрации через Росреестр, в противном случае старый собственник не лишится своего права, а новый его не получит. Прочие ограничения касаются каждого варианта отчуждения в отдельности.
Вне зависимости от того, предусмотрено ли безвозмездное или возмездное, добровольное или принудительное отчуждение земельного участка, процедура подразумевает полную утрату права собственности на данный надел. Условия и порядок ее проведения могут отличаться. Но сделка должна проходить по всем правилам, установленным действующим законодательством. При наличии каких-либо нарушений, договор могут признать недействительным. А это, в свою очередь, может привести к тому, что переход права собственности не состоится. Таким образом, при заключении сделки очень важно ознакомиться со всеми нюансами процедуры отчуждения.
Нет комментариев