87d358907c695efe
Работа вахтой от прямых работодателей без посредников. Доступны свежие вакансии для разных профессий и регионов.
Опубликовано: 23 августа, 2020
Содержание
Порой владельцы дома не задумываются о законности распоряжения собственным имуществом, не знают своих прав и обязанностей, которые отличаются в зависимости от правового статуса объекта недвижимости. Однако вплотную занявшись вопросом продажи дома, хозяин узнает, что доля стоит гораздо дешевле части. В чем же разница?
Доля дома может стать его обособленной часть только при соблюдении ряда условий:
Часто отделение происходит при обустройстве отдельного входа в дом, установлении порядка пользования имуществом. На такое помещение необходимо оформить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет. После можно продавать часть дома без согласования с совладельцем.
В случае продажи физическая часть дома не выделяется. Сделка отражает передачу имущества в долевом соотношении.
Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.
Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник имеет право отделиться от общей массы и реализовать свою долю в рамках сделки купли-продажи. Совсем не обязательно продавать долю другим совладельцам – можно найти стороннего покупателя. Правда, для этого придется учесть принцип о преимущественном праве покупки.
Важные правила:
Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.
Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.
При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.
Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.
Закон предусматривает ряд исключений:
Важно! Если доля земли продается отдельно от дома, необходимо провести межевание и внести изменения в кадастровый паспорт. На практике такая ситуация встречается крайне редко.
С учетом ситуации правила реализации доли недвижимости изменяются. Особенности имеют случаи, когда ей владеют только один собственник или супруги. Сложности иногда возникают, если дом или квартира принадлежат нескольким физическими лицами.
Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.
Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.
Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:
На основании статьи 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право приобрести части реализуемого имущества. Продажа доли жилого дома на сторону допустима только с их согласия. Такое возможно, когда дольщики отказываются от покупки, не проявляют к ней интереса.
Общее правило гласит, что дом и земля под ним – это единый объект недвижимости. Для того, чтобы продать долю дома, в сделку включается и земельный «отрезок» – в соответствии с размером доли или по условиям соглашения собственников. Аналогично и при купле-продаже земли: если она не выделена в натуральном эквиваленте (ст. 273 ГК РФ).
Однако из правила есть исключение – оно закреплено в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, которая оговаривает два основания продажи дома и земли по отдельности:
Рассмотрим особенности продажи дома без земли:
Случай №1 Если вы хотите продать долю дома без земли, оформите участок как обособленный объект недвижимости – поставить на кадастровый учёт в Росреестре (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Случай №2 Если земля служит местом проезда/прохода к дому, ее нельзя выделить в натуре – придется продавать дом с землей.
Случай №3 Если договориться с другими совладельцами и размежевать земельную площадь на два независимых участка: землю под домом и «свободную» землю – владелец может продать долю дома без «свободной» земли.
/* свободная земля – это земля, которая не находятся под домом и поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект недвижимости.
Случай №4 Если дом в общей собственности, а земля в аренде и/или бессрочном пользовании – переход права собственности при продаже доли осуществляется без земли. Уточним, что договор купли-продажи будет содержать пункт о статусе земельного участка (например, если он в аренде – о переуступке права аренды).
Делаем вывод: если участок не оформлен как отдельный объект купли-продажи, вы не сможете продать долю в доме без земли (см. «Как оформить долю земли в частную собственность«).
Пример:
Жилой дом находился в долевой собственности у тёти и племянника – они владели по ½ частью дома, а земельный участок принадлежал муниципалитету. Тётя хотела приватизировать землю, чтобы продать долю дома с землей. Племянник был против приватизации, т.к. не хотел платить налог на недвижимость – выкупать часть жилья он также не хотел. Эксперты БТИ признали дом неделимым, поэтому тётя никак не могла выделить долю в натуре с целью продажи. Она обратилась к юристам, которые подсказали ей как поступить. Оказалось, что продать ½ дома можно и без приватизации надела. Согласно ст. 271, а также ст. 552 ГК РФ, право пользования землей при купле-продаже части жилого дома переходит к новому владельцу. Условия пользования землей не отличаются от тех, что были у предыдущего совладельца доли участка. Юристы посоветовали указать в договоре купли-продажи пункт о переходе ½ дома без земли. Покупатель обратился в местную администрацию и переоформил право пользования муниципальным «отрезком».
Итак, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу, в зависимости от жизненной ситуации. Зачастую в сделке участвуют наследники, которым не выгодно делить жилье с родственниками умершего. Оптимальный вариант – предложить родне выкупить долю. Если бы все умели договариваться между собой, вопросов бы не возникало – но чаще происходит обратное: доля не нужна, совладельцы чинят препятствия, цена никого не устраивает, документы устарели.
Закон не устанавливает необходимость получения согласия совладельцев при продаже дома или земельного участка. Единственным ограничением является предоставление преимущественного права выкупа.
Под преимущественным правом понимается необходимость уведомить сособственника заранее и предложить выкуп на желаемых условиях. Если в течение 30 дней он не дает согласия, то объект может быть продан третьим лицам, но на тех же условиях.
В случае изменения условий, сособственник имеет право оспорить сделку и перевести право покупки на себя. А запрет совладельца на продажу доли законом не предусмотрен.
Поэтому продать часть дома в долевой собственности с землей или без нее, можно вне зависимости от наличия согласия совладельцев.
Процедура продажи доли дома состоит из следующих этапов:
При установлении цены за долю в доме необходимо обратить внимание, что доля стоит на 20% меньше, чем та же доля в составе дома в целом. Поэтому продавец изначально будет в проигрыше.
Кроме того, сложно найти покупателя на долю из числа третьих лиц. Зачастую продажа долей проводится между сособственниками.
Для реализации сделки необходимо предоставить документы:
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.
Требования к уведомлению:
Уведомление направляется способом, который позволяет зафиксировать факт и дату вручения. Методические рекомендации для нотариусов предлагают использовать для этого личное вручение, телеграмму или нотариальное уведомление.
Если совладельцы в течение 30 дней не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана третьим лицам. В случае получения письменного отказа, заверенного у нотариуса, ранее указанного срока, собственник может оформить сделку раньше.
Составляется самостоятельно или при участии нотариуса. Извещение имеет форму письменного документа с указанием условий сделки. Совладелец указывает выкупную стоимость, которую он просит за свою часть здания.
Цена не должна быть выше той, которую продавец установит третьим лицам в случае отказа всех собственников.
Вне зависимости от способа оформления, оплата нотариусу за технические и правовые услуги будут взысканы в полном объеме.
С 2019 года обязанность по передаче договора купли-продажи доли в жилом доме в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому стороны только передают заявление и квитанцию об оплате госпошлины.
Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.
Основные затраты при оформлении сделки
№ п/п | Виды расходов | Стоимость |
---|---|---|
1 | Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов) | В зависимости от количества документов и региона обращения |
2 | Услуги нотариуса | В зависимости от региона (от 5 000 р.) |
3 | Нотариальное удостоверение | 0,5% от суммы сделки |
4 | Подоходный налог | 13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет) |
5 | Регистрация в Росреестре | 2 000 р. |
Период оформления зависит от конкретной ситуации.
Общие сроки:
Важно, чтобы содержание договора отражало интересы обеих сторон сделки. В документе необходимо указать:
На каждом экземпляре договора необходимо поставить подписи сторон с расшифровкой.
При продаже доли в доме наиболее распространены судебные процессы, если гражданин не уведомил совладельцев. Граждане могут уклоняться от получения уведомления длительное время, чем препятствуют продаже. В такой ситуации можно обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже объекта.
Пример. Гражданка М. обратилась в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже доли в жилом доме. Бывший муж проживал в доме с новой семьей, отказывался выплатить компенсацию за имущество бывшей жены, а также уклонялся от получения уведомления. Каждый из бывших супругов являлся владельцем ½ доли дома. В процессе мужчина пояснил, что не имеет финансовой возможности выплатить компенсацию. Также он не может продать истице свою долю, так как дом является его единственным жильем. Суд удовлетворил требования женщины и признал мужчину, получившим уведомление о продаже доли.
Обязательным условием является действия продавца в рамках закона. На практике распространены незаконные способы продажи долей без согласия совладельцев. В результате сделки могут быть оспорены в суде.
Пример. Гражданин Л. отбывал наказание в тюрьме. После освобождения он вернулся в дом, которым владел на праве долевой собственности с женой (по ½ доле). Супруга успела расторгнуть брачный союз и не желала, чтобы мужчина проживал в доме. Чтобы продать свою часть, бывший муж подарил третьему лицу 1/100 долю в доме. После чего, он оформил сделку по продаже с новым владельцем. Женщина узнала о сделке, только при вселении новых жильцов. Она обратилась в суд, чтобы признать сделку дарения мнимой. Суд удовлетворил требования. Кроме того, женщина написала заявление в полицию о мошеннических действиях бывшего мужа.
На практике, у других собственников дома не всегда есть финансовая возможность выкупить долю. В этом случае может быть оформлен отказ, который позволит продавцу заняться продажей, не дожидаясь окончания тридцатидневного периода.
По сути, этот вариант дает возможность продать долю в доме с согласия собственников. При этом следует ответственно подходить к оформлению отказа и не допускать наличия в документе неоднозначных формулировок.
Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.
Жилой дом в общей собственности разделен между несколькими людьми. Они имеют преимущественное право покупки на доли друг друга – причём речь идет о возмездных (платных) сделках, куда и входит купля-продажа.
Намереваясь продать долю в доме, известите об этом остальных собственников. Причем не выборочно, а всех сразу, даже если они отсутствуют по месту жительства.
Уведомление отсылается заказным письмом по почте или вручается лично каждому дольщику. Обратный ответ может быть следующим:
Уже спустя 30 дней можно приступать к поиску покупателя из числа третьих лиц, даже если дольщики не вышли на контакт.
Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.
Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.
Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?
К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.
Во-первых, можно оформить дарственную.
Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.
Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.
Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.
Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.
В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.
ГК РФ случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.
В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.
Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.
Первый способ – найти покупателя не из числа дольщиков, если последние не желают участвовать в выкупе. Не забываем о преимущественном праве покупки – принцип придется соблюдать.
Воспользуйтесь следующей инструкцией:
Особых отличий от предыдущего способа нет, но нужно учесть требования ст. 250 ГК РФ, ведь в противном случае сделку легко оспорить.
Совсем не обязательно ждать согласия/отказов от совладельцев. Законный собственник доли может перевести ее в имущественный объект – жилое помещение. Это возможно путем выдела доли в натуре на основании ст. 252 ГК РФ.
Порядок действий:
Итак, если второй собственник против продажи, ожидайте 30 дней, а затем ищите покупателя на стороне. Второй вариант – воспользоваться правом на выдел доли в натуре, т.е. разделить жилую площадь и стать владельцем обособленной части.
Список документов на оформление:
Согласно п. 1 ст. 154 ГПК РФ, срок рассмотрения гражданского дела составляет в пределах 2 месяцев с момента обращения в суд. После принятия решения выдается исполнительный лист, поясняющий права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости. Невыполнение предписаний грозит принятием принудительных мер со стороны ФССП.
Если решить вопрос через суд не удастся, выход один — ждать, пока владелец малозначительного имущества захочет приобрести остальную часть или найти покупателя на имеющиеся доли.
При несогласии одного из дольщиков с продажей дома есть несколько вариантов решения проблемы: делить имущество в натуре; доказывать в суде, что другой дольщик не выполняет обязанности по содержанию дома в надлежащем виде, не осуществляет внесение средств за коммунальные услуги; найти покупателя на долю.
В судебном порядке можно добиться признания доли незначительной и выплатить собственнику компенсацию. При подготовке документов, договора продажи или иска в суд потребуется помощь юриста. Столкнулись с такой ситуацией и хотите выйти из нее с максимальной выгодой для себя? Обратитесь к специалисту сайта ros-nasledstvo.ru прямо сейчас, консультация предоставляется бесплатно
Основные расходы совпадают с описанными выше.
Дополнительно придется заплатить:
Одним словом, расходы существенные: сумма может доходить до 70 000 рублей.
Очевидно, что продажа части дома и земли с позиции взрослых не вызывает вопросов. И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?
Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП). Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск. Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.
Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек). Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.
Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки. Обратный ответ выдают в течение 14 дней: если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого. Отрицательное решение не оставляет шансов даже на продажу через суд.
Что нужно знать:
Чтобы продать свою долю в квартире, вы должны самостоятельно найти человека, который захочет ее купить. Это может вызвать затруднение, так как речь идет не о целой квартире, а об ее части. После того как вы нашли того, кто купит часть дома, стоит оговорить все условия сделки. В частности, в качестве предмета выступает доля, при этом четко указывается ее размер. Кроме того, недвижимость детально описывается. Также прописывается стоимость имущества и другие условия, которые важны для участников.
Важно! Когда вы будете оформлять договор, носящий предварительный характер, то остальные собственники могут в нем не участвовать. Те договоренности, которые были вами достигнуты, должны быть отражены в проекте договора, который предоставит, как вам, так и покупателю, дополнительные гарантии. Если вы согласовали все условия проведения сделки, то потребуется уведомить об этом других собственников.
Услуга |
Стоимость, руб. |
Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости |
400 |
Оформление отказа других собственников через нотариуса |
|
При отправке почтовым сообщением |
2000–2500 |
Заверение на рабочем месте |
1000–1500 |
Госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи |
|
При подаче заявки лично |
2000 |
Оформление через Госуслуги |
1400 |
Порядок действий включает следующие шаги:
Нюансы продажи земли в том, что владелец предварительно может выделить ее из общей собственности. Эта операция возможна не во всех случаях. Например, если к участку можно подъехать только с одной стороны, то ничего не выйдет. Для отделения потребуется специальное межевание с установлением границ и новых прав собственности. Как и в случае с жилой недвижимостью, потребуется согласие всех дольщиков.
Нет комментариев